حق سرقفلی و عدم اسقاط آن در صورت تخلف تجاری و یا جزایی مستاجر
هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و همچنین مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجرو مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد:
تعریف سرقفلی
آیا حق سرقفلی قابل انتقال به غیر می باشد؟
بله، در صورتی که مالک یا موجر حق انتقال به غیر را از مستاجر سلب نکرده باشد.
در صورت انتقال حق سرقفلی به غیربدون اجازه، آیا تخلیه عین مستاجر قابل اعمال از سمت موجر می باشد به چه صورت؟
بله، در صورت عدم اذن و اجازه از سمت موجر مستاجر نسبت به انتقال حق سرقفلی اقدام نماید، موجر حق تخلیه عین مستاجره را با تقدیم دادخواست به دادگاه خواهد داشت.
آیا حق سرقفلی قابل توقیف قانونی می باشد، به چه صورت؟
بله، زیرا حق سرقفلی از زمره حقوق مالی محسوب می شود. با تقدیم دادخواست تامین خواسته یا تقاضای توقیف از طریق اجرائیات اداره ثبت اسناد و املا ک
آیا زوجه در جهت مطالبه مهریه حق توقیف، حق سرقفلی زوج را دارد؟ به چه صورت؟
بله، زوجه حق بازداشت حق سرقفلی زوج را دارد، چون مهریه جزو دیون ممتازه محسوب می شود و با تقدیم دادخواست مطالبه مهریه و تقاضای تامین خواسته توانایی توقیف حق سرقفلی زوج را خواهد داشت، فقط مستلزم آن است که حق سرقفلی زوج به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد.
آیا حق سرقفلی قابل تملیک و انتقال پس از توقیف است؟
در صورت اذن و اجازه مستاجر در جهت انتقال به غیر از سمت مالک اصلی قابل تملیک و انتقال است اما در صورت عدم انتقال به غیر فقط منافع قابل بازداشت و در معرض قرار دادن حق سرقفلی در اجرای احکام به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست.
آیا حق سرقفلی قابل ضمان (ضمانت) می باشد؟ به چه صورتی؟
بله، زیرا حق سرقفلی از زمره حقوق مالی تلقی می گردد و قابلیت ضمان را دارا است تنها با ارزیابی کارشناس خبره کانون کارشناسان دادگستری تعیین ارزش حق سرقفلی صورت می پذیرد و مستلزم آن است که حق مشعر به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد و به راحتی به ضمانت سپرده می شود.
آیا حق سرقفلی در صورت تخلف تجاری مستاجر اسقاط می شود؟
خیر. حق سرقفلی حتی در صورت تخلف تجاری یا جزایی مستاجر ساقط نمی گردد و قابل اعمال می باشد.
در صورتی که موجر به طریق قانونی و شرعی سرقفلی عین مستاجره را به مستاجر منتقل نماید آیا حین تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی را دارد؟ چگونه؟
بله، مستاجر حق مطالبه سرقفلی از موجر را دارد و موجر ملزم به پرداخت حق سرقفلی مستاجر به «قیمت عادلا نه روز» (یوم الا دا») است.
مستاجر ضمن عقد اجاره می تواند شرط نماید تا زمانی که عین مستاجره در ید تصرف مستاجر است مالک حق افزایش مال الا جاره و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و هر ساله اجاره بهای سال قبل را بپردازد؟
بله. چنین شرطی صحیح می باشد و خللی در عقد اجاره ایجاد نمی نماید و لا زم الا تباع بین طرفین است.
آیا این حق قابل اسقاط است؟
بله. در چنین صورتی مستاجر حق اسقاط حقوق مشروط خود را دارد و حتی حق دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی از موجر یا مستاجر دیگر برای سقوط حق مذکور دارد.
آیا در صورت پرداخت قیمت عادلا نه روز سرقفلی (یوم الا دا») به مستاجر، تخلیه عین مستاجره منوط بر پرداخت قیمت سرقفلی است؟
بله، با عنایت به حقوق اجتماعی و اقتصادی مستاجر و حق دریافت حق سرقفلی از سمت مستاجر و تهیه مکان تجاری دیگری در جهت رونق اقتصادی و ایجاد حسن شهرت، نتیجتا تخلیه عین مستاجره موکول به پرداخت قیمت عادلا نه حق سرقفلی است.
در چه مواردی موجر می تواند دادخواست صدور حکم تخلیه یا فسخ اجاره را به دادگاه حقوقی تقدیم کند؟
۱) در صورت انتقال عین مستاجره توسط مستاجر بدون اذن و اجازه انتقال به غیر، کلا یا جزئا به هر مقدار که باشد واگذار نماید (اعم از وکالت، نمایندگی، وصایت، هبه، ضمانت، اجاره، غیره...
۲) در صورت بهره برداری از منافع عین مستاجره برخلاف منظور تعیینی در اجاره نامه
۳) هرگاه مورد اجاره در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۴) زمانی که عین مستاجره در مورد شغل معینی اجاره داده شود و مستاجر بدون رضایت موجر شغل تعیینی را تغییر دهد.
۵) در صورت تعدی یا تفریط از مورد اجاره از سمت مستاجر.
۶) در صورت عدم پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل بدون عذر قانونی توسط مستاجر و حتی عدم پرداخت اجاره بها ظرف ۱۰ روز از زمان ابلاغ اخطاریه (دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره) یا اظهارنامه یا تودیع آن در صندوق دادگستری.
۷) تخلیه به منظور احداث بنای جدید مشروط بر ارائه گواهی شهرداری و پروانه ساختمان.
۸) تخلیه به منظور رفع احتیاج شخص موجر در جهت ایجاد کسب یا پیشه یا تجارت.
۹) در صورتی که محل مورد اجاره مناسب برای سکونت موجر یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر مشار الیه باشد.
آیا پس از صدور حکم تخلیه عین مستاجره از مراجع قضایی مستاجر حق دریافت حق سرقفلی خواهد داشت؟
بله، فقط در صورت واگذاری مورد اجاره به غیر بدون اذن و اجازه، موجر حق تخلیه بر علیه مستاجر اعمال خواهد نمود و در این مورد مستاجر مستحق «نصف» حق سرقفلی تعیین متعارف عرفی خواهد بود.
آیا راهن حق انتقال سرقفلی مغازه مرهونه (به رهن گذاشته شده) را به شخص ثالث پس از انعقاد عقد رهن را دارد؟خیر، چون (عقد رهن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق تقدم ایجاد می نماید که از محل فروش مال به رهن گذاشته شده (مرهونه) طلب خود را استیفا می نماید. چون مرتهن مال مرهونه را در تصرف راهن قرار داده است).
معاملات منافی با حقوق مرتهن غیرنافذ بوده و اقدام راهن نسبت به فروش یا انتقال سرقفلی مغازه مرهونه (به رهن گذاشته شده) به شخص ثالث بدون اذن و اجازه مرتهن به دلیل منافات با حقوق مرتهن نافذ نمی باشد و فقط در صورت تنفیذ مرتهن جایز است.
آیا انتقال منافع عین مستاجره به مدیران اشخاص حقوقی (شرکت ها) در عقد اجاره انتقال به غیر محسوب می گردد؟ مستاجره شرکت تلقی می گردد یا مدیران شرکت؟
بله، زیرا مدیران شرکت ها مدام در حال تغییر منصب می باشند، در عقود اجاره ای فیمابین اشخاص حقوقی و موجر، مستاجر شرکت تلقی می گردد و انتقال منافع به حتی احدی از مدیران انتقال به غیر تلقی می گردد. (مستفاد از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲و ۱۳۶۵و ۱۳۷۶)
